Konut yatırımı geri dönüş süreleri kısalıyor, iller arasında büyük fark var

Konut fiyatlarında reel düşüş devam ederken kiraların artmaya devam etmesi, yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor. Ülke genelinde son 5 yıldır ortalama amortisman süresi 13 yıl civarında seyrediyor. Ancak iller arasında ciddi farklılıklar var. En çok konut satılan 30 ilin 25'inde yatırım süresi alıcı lehine kısalmış durumda.

İstanbul'a bakıldığında iki yıl önce 15 yıl olan geri dönüş süresi bu yıl 12 yıla gerilemiş. Kira gelirlerindeki artışın konut fiyat artışının önüne geçmesi bunun temel nedeni.

Amortisman süresinin en kısa olduğu iller 11 yıl ile Ankara ve Şanlıurfa olarak öne çıkıyor. En uzun süre ise 18 yıl ile Muğla'da hesaplanıyor. Muğla'yı 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın izliyor.

Son 5 yılda geri dönüş süresinin en çok kısaldığı iller Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale olarak görülüyor. Sürenin uzadığı iller ise Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya.

Turizm bölgelerinde satış fiyatlarının kira artışının önüne geçtiği görülüyor. Muğla'da ortalama konut fiyatı 11 milyon TL'nin üzerine çıkmış durumda. Antalya'da ise bu rakam 6 milyon TL'nin üzerinde. Bu iki kentte kira getirisi nispeten düşük kaldığı için amortisman süresi uzuyor.

Karşılaştırma yapmak gerekirse, 5 milyon 118 bin TL olan ülke geneli ortalama konut fiyatı üzerinden aylık 26 bin 826 TL kira geliri hesaplanıyor. Ortalama metrekare fiyatı ise 40 bin 944 TL seviyesinde.

Yatırım kararlarında sadece konutun satış fiyatına değil, kira potansiyeline ve bölge dinamiklerine de bakılması gerektiği belirtiliyor.

Piyasa Etki Analizi
Konut piyasasındaki bu tablo, yatırımcılar açısından alternatif getiri hesaplarını doğrudan etkiliyor. Amortisman süresinin kısaldığı illerde konut yatırımının reel getirisi artarken, altın ve dolar gibi finansal varlıklarla rekabet gücü yükseliyor. Özellikle 11-12 yıllık geri dönüş süreleri, uzun vadeli sabit gelir arayan yatırımcıları konut tarafına yöneltebilir. Turizm bölgelerindeki uzun süreler ise spekülatif yatırımları cazip kılmıyor. Kiraların yükselmeye devam etmesi, enflasyonistle beklentileri desteklerken konut sahiplerinin nominal gelirlerini korumasına yardımcı oluyor.